공동저당 설정 후 새로 지은 건물은 경매로 토지와 소유자가 달라지면 법정지상권을 얻을 수 있나요?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 예외적으로 볼 수 있는 사정도 살펴봅니다.
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물에 법정지상권이 당연히 생기지는 않습니다.
예외 판단에는 두 사정이 함께 고려됩니다.
신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같아야 하며, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주어야 합니다.
이와 같은 특별한 사정이 없다면 원칙이 유지됩니다.
먼저 구분할 점
저당물 경매로 토지와 그 지상 건물의 소유자가 달라지면 토지 소유자가 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 자료는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 같은 사람 소유였으며, 저당권이 설정된 뒤 경매로 소유자가 달라지는 요건을 설명합니다.
하지만 공동저당권 설정 뒤 원래 건물을 없애고 새 건물을 지은 상황은 별도로 살펴야 합니다. 신축 건물은 저당권 설정 당시 담보로 잡힌 기존 건물과 같은 건물이 아니므로, 경매로 토지와 신축 건물의 주인이 달라졌다는 사실만으로 법정지상권을 인정하지 않는 것이 원칙입니다.
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예외를 가르는 사정
자료가 제시하는 특별한 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다. 따라서 소유자가 달라졌다는 결과만 볼 것이 아니라, 신축 당시의 소유관계와 신축 건물에 공동저당권이 설정되었는지를 함께 구분해야 합니다.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
공동저당권 설정 후 기존 건물을 철거하고 신축한 경우에는, 소유자가 달라졌다는 이유만으로 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않습니다.
신축 건물에 공동저당권을 설정했다면 달리 볼 수 있나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고 토지 저당권자에게 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있습니다. 개별 상황에서는 이 조건이 갖춰졌는지 확인하는 것이 중요합니다.